Как оценивать недвижимость правильно?

01.07.2013

 

В связи с кризисом, за последние два года объем рынка оценки сократился вдвое, что внесло в процесс оценивания определенные коррективы. Радикально поменялась не структура оцениваемых объектов, а цель оценки.

Точная цена объекта

Так, наиболее популярными видами оценивания осталась оценка коммерческой недвижимости для ее купли или продажи, а также в предъявлении объекта в качестве залога или актива предприятия.

Вместе с тем, часто клиенты обращаются к специалисту с просьбой оценить ущерб, нанесенный имуществу в результате форс-мажорных обстоятельств (пожар, залив квартиры водой и т.д.). Профессиональная оценка нанесенного ущерба необходима для точного расчета суммы страхового возмещения.

Весьма распротсраненным запросом является определение реальной рыночной стоимости объекта коммерческой, промышленной или рекреационной недвижимости. Как правило, собственник использует эту информацию для провеения сделок купли или продажи или сдачи объект в аренду. Пригодятся эти детали и для  получения кредита или офорления договора страхования, для передачи прав собственности в порядке наследования или дарения, а также при внесении имущества в уставной капитал юридического лица.

Для повышения инвестиционной привлекательности предприятия будет чрезвычайно полезно провести переоценку основных средств компании по рыночной стоимости. В этом случае стоит воспользоваться услугой оценщика под названием «оценка для финансовой отчетности предприятия».

Количество специалистов

Как отмечает Татьяна Павлюк, президент Федерации оценщиков бизнеса и интеллектуальныой собственности,  многие представители сменили сферу деятельности. В качестве основной причины она называетобщее снижение деловой актисности на Украине, который повлек за собой снижение объемов производства и торговли. В частности, это коснулось компаний, которые приоритетно занимались оценкой предметов залога. Однако, сетует эксперт, точной статистики об объеме рыночных услуг на Украине, к сожалению, не существует. Также, в силу отсутствия соответствующих исследований, нет и информации о количестве практикующих оценщиков, фактически работающих компаний-оценщиков, средней численности персонала подобных компнаний, объемах и рентабельноси бизнеса и так далее.

Избегаем лже-специалистов

Для того, чтобы грамотно заключить договор оценки нужно заранее овдалеть базовыми знаниями. Никто не просит становиться вас всезнающим спциалистом, но , чтобы чувствовать себя уверенно, стоит поинтересоваться основами основ заключения договоров.

 

Это спасет вас от услуг недобросовестного оценщика – небольшие нюансы могут многое сказать о специалисте еще до того, как он начнет выполнять свою непосредственную работу. Правда, можно пойти более простым путем и выбрать специалиста, которого вам рекомендовал кто-то из знакомых? Либо о котором есть хорошие отзывы в специалихированном СМИ. Если масштаб работы предпалагается значительный, стоит привлечь к переговорам команду из финансиса, бухгалтера и юриста. Если же, к несчастью, избежать недобросовестного специалиста не удалось -  ищите правды в суде: именно там ключевую роль будет играть заключенный между вами договор, поэтому обратите внимание на моменты, описанные ниже.

Простые правила

Так, нелишним будет знать, что  согласно закону Украины « Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», оценка производится на основании письменного договора между субъектом оценочной деятельности и заказчиком, или же по решению суда.

Правда, специалисты рекомендую не удовлетворяться пунктами « типового договора» также перечисленными в законе. В каждом отдельном соглащении следует учитыват особенности проводимой сделки: спецификку оцениваемого объекта имущества, специфику и порядок его осмотра, сбор исходных данных, их объем,особенности передачи результатов заказчику (здесь должна  быть указана возможность участия третьей стороны:банка, аудитора или страховщика), свидетельство в суде, наличие рецензии на отчет и т.д.

Если предполагается оценивание большого количесвта имущества, то необходмо составить приложение к договору, в котором будет указан полный перечень оцениваемой недвижимости, с указанием всех  идентифицирующих харакетристик.

Как диктует закон,  в договоре должна в обязательном порядке быть указана цель проведения оценки и направление возможного использования ее результатов. Для чего нужны эти уточнения, как поясняют специалисты, различные цели оценки требуют использования разных баз оценки – это влияет на выбор инструментов для расчета стоимости.

Помимо этого дложны быть прописаны и следующие данные: сроки выполнения договора с учетом времени, необходимого для осмотра оцениваемого имуществ и сбора исходных данных, размер  гонорара и порядок его выплаты, условия конфиденциальности.

Сколько стоит

Важно помнить, что стоимость услуг оценщиков не зависит от стоимости объекта. Гонорар специалиста-оценщика это фиксированная сумма, которая зависит прежде всего от объема предстоящей работы, сложности объекта, сроков ее выполнения, и репутации оценщика. Назвать среднюю стоимость услуги достаточно сложно, так как проекты индивидуальны и каждый отдельный специалсит или компания, как правило, имеют свой фиксированный тариф. У профессиональных игроков вся необходимую информация обычно опубликована на сайте.